Está impedida de optar pelo regime do Simples Nacional a atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS.
COMO CLASSIFICAR ESTA EXCEÇÃO?
A Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, ao tratar, no art. 17º, das vedações ao ingresso no Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições das Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional), estabelece que :
Art. 17º. Não poderão recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional a microempresa ou a empresa de pequeno porte:
XV)    que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS. 
Essa vedação, cuja redação é dada pela Lei Complementar nº 139, de 10 de novembro de 2011, foi introduzida pela Lei Complementar nº 128, de 19 de dezembro de 2008, e passou a produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2009, conforme disposto no art. 26º da Resolução CGSN nº 50, de 22 de dezembro de 2008, cujo Anexo único, ao relacionar os Códigos previstos na CNAE impeditivos ao Simples Nacional, incluiu o de número 6810-2/02 (aluguel de imóveis próprios).
Note-se que a partir da alteração promovida pela Lei Complementar nº 128, de 2008, no art. 17º da Lei Complementar nº 123, de 2006, determinou-se, com precisão, o alcance da vedação prevista no inciso XV: uma vez exercida a atividade de locação de imóveis próprios, a pessoa jurídica que a exerça poderá optar pelo Simples Nacional, tão somente na hipótese de essa atividade estar caracterizada como prestação de serviços tributados pelo ISS, constante da Lista de serviços anexa à Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003.
Como exemplos de atividades de locação de imóveis próprios que se referem a serviços tributados pelo ISS podem ser citados: a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza (item 3.03 da lista de serviços anexa à Lei Complementar nº 116, de 2003).